De afgelopen jaren is een aantal grote vastgoedfraudes in het nieuws gekomen. De verdachten worden beschuldigd van het witwassen van crimineel verkregen tegoeden door vastgoedbezit en vastgoedtransacties en/of het verrichten van vastgoedtransacties om criminele vorderingen en schulden vereffenen. De vastgoedsector, maar ook financiële dienstverleners (banken, tussenpersonen), architecten, notarissen, taxateurs en makelaars willen de slechte naam die sommige de (vastgoed)sector hebben gegeven herstellen.
Normen
De NEPROM (branchevereniging van professionele projectontwikkelaars) heeft bijvoorbeeld in 2009 en 2008 een rapport “integriteitbevordering in projectontwikkeling” en een gedragscode gepubliceerd mede ter bevordering van integriteit en wil daarmee een bijdrage leveren aan de verbetering van het imago van de vastgoedbranche in het algemeen en dat van haar leden in het bijzonder.
DNB benoemd een aantal thema’s rondom vastgoedfraude nadrukkelijk in de door haar gepubliceerde “Thema’s DNB toezicht 2010”. De thema’s waarop DNB haar toezicht zal richten in 2010 zijn gedrag en cultuur (integriteit, transparantie en consistent handelen)), hypotheekfraude en het in 2009 gestarte vastgoedproject waarbinnen een normenkader wordt ontwikkeld, vastgelegd en uitgedragen (zie ook Toezichtshema' s 2010 – focus op integriteit)
Indicatoren
Het FEC (Financieel Expertise Centrum) heeft in 2006 een onderzoek laten uitvoeren naar de wijze waarop criminelen de vastgoedsector misbruiken en de rol die financiële ondernemingen, overige zakelijke dienstverleners en pensioenfondsen daarbij spelen.
De hoofdconclusie van dit onderzoek, zoals verwoord in “Rapportage Project Vastgoed” (juli 2008), is:
“Uit de geanalyseerde strafrechtelijke onderzoeken is gebleken dat crimineel vermogen wordt geïnvesteerd in onroerende zaken in Nederland. Daarbij worden verschillende werkwijzen en constructies gehanteerd. In alle gevallen wordt gebruik gemaakt van de diensten van financiële ondernemingen en overige zakelijke dienstverleners. In een aantal gevallen zijn financiële ondernemingen verwijtbaar betrokken. In een groot aantal gevallen zijn overige zakelijke dienstverleners betrokken.
Uit de toezichtonderzoeken bij institutionele beleggers is naar voren gekomen dat de bestaande beheersingskaders ter zake van integriteit te kort schieten. De waarborgen om misstanden te voorkomen of te traceren zijn in onvoldoende mate aanwezig”.
In de bijlage bij het rapport is een overzicht opgenomen van indicatoren (red flags) die relevant kunnen zijn bij de signalering door handhavende instanties (toezichthouders, Belastingdienst en/of opsporing) maar ook door professionele partijen die bij vastgoed zijn betrokken (zoals financiële ondernemingen, makelaars, notarissen en pensioenfondsen) van mogelijk misbruik van vastgoed.
Het FEC heeft deze indicatoren in 2010 geactualiseerd, een aantal nieuwe red flags is toegevoegd en bestaande zijn aangescherpt. Drie red flags bleken geen goede indicatie voor mogelijk misbruik te vormen en zijn om die reden geschrapt.
Welke steen draagt u bij?
Toezichthouders en partijen betrokken bij vastgoedtransacties kunnen met behulp van bijvoorbeeld de door het FEC rapport en de NEPROM publicaties maatregelen treffen ter voorkoming en tijdige detectie van misbruik van vastgoed(transacties).
Wat betekent dit voor u? In eerste instantie zult u moeten beoordelen welke rol u heeft in de gehele keten en aan welke integriteitrisico’s u bloot staat. Bovenstaande rapporten en checklist kunnen u hierbij ondersteunen. Afhankelijk van de uitkomsten zult u vervolgens moeten kunnen bepalen of u voldoende aandacht heeft voor de risico’s en ook kan aantonen dat u adequate maatregelen heeft genomen om de risico’s te beheersten. Om te voorkomen dat u bij vastgoedfraude betrokken wordt is het van belang de verschillende functies binnen uw organisatie goed samenwerken.
- De business (1e line of defense) zal goed moeten weten met wie zij zaken doet en alert zijn op signalen die kunnen wijze op fraude (zie red flags). Niet alleen voorafgaande aan een transactie maar ook daarna.
- Compliance , Risk management, Juridische zaken etc. (2e line of defense) ondersteunen de business bij het verkrijgen van inzicht in de risico’s en bewaken dat de beheersmaatregelen adequaat blijven werken en indien nodig tijdig worden aangescherpt. Als u een vergunning heeft van DNB/AFM zal daarnaast in het kader van ‘integere en beheerste bedrijfsvoering’ zichtbaar gemaakt moeten hoe de organisatie zorgt dat zij voldoet aan de minimale integriteitnormen (ondermeer Wft en Wwft).
- De Internal Audit functie zal bij het beoordelen van de effectiviteit van de beheersorganisatie in haar werkzaamheden specifieke aandacht moeten besteden aan de interne beheersing van de risico’s rondom vastgoedfraude (integriteit). Internal Audit zal bij haar eigen risicoanalyse moeten beoordelen wat de gevoeligheid is en hier haar audit werkzaamheden op richten. Dit vergt een goede methodiek, adequate auditplannen en werkzaamheden. Kennis van de materie is daarnaast noodzakelijk om een goed klankbord te zijn voor het senior management van de organisatie.
Het gaat uiteindelijk om uw reputatie en het voorkomen dat uw organisatie niet negatief in het nieuws komt. Pro-actief reputatiemanagement kan gebaat zijn bij de manier waarop de organisatie omgaat met dit onderwerp. Het op voorhand duidelijk maken waar de organisatie voor staat en hierover periodiek over rapporteren (jaarverslag, halfjaarberichten etc.) maken duidelijk dat u het frauderisico serieus neemt. Het is duidelijk welke steen u bijdraagt aan het voorkomen van vastgoedfraudes.