Charco & Dique

Dossier AFM Aflossingsvrije hypotheekregeling

De Autoriteit Financiële Markten (AFM) heeft vorige maand in een brief aan de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) hypotheekverstrekkers geïnformeerd over nieuwe verwachtingen omtrent het informeren en activeren van klanten met een (gedeeltelijk) aflossingsvrije hypotheek. De brief is een vervolg op eerdere gesprekken in de sector. Wat staat hypotheekverstrekkers in 2019 te wachten en op welke manier moeten zij actie ondernemen?

Onderwerpen

Waarom ontvangen hypotheekaanbieders de betreffende brief van de AFM over de aflossingsvrije hypotheek?

De AFM voorziet risico’s voor klanten met een aflossingsvrije hypotheek. De AFM heeft daarom hypotheekaanbieders opgedragen om bewustwording van de risico’s onder hun klanten te creëren, hen in beweging te krijgen en deze groep te begeleiden bij een van de keuzemogelijkheden die beschikbaar gesteld worden. Met deze brief geeft de AFM duidelijke verwachtingen aan de sector om het dossier aflossingsvrije hypotheken effectief aan te pakken. De AFM verwacht hier ook prioriteit op.

Welke risico’s identificeert de AFM voor aflossingsvrije hypotheek klanten?

Klanten met een aflossingsvrije hypotheek zouden zich te weinig bewust zijn van het risico dat zij hun hypotheek niet kunnen aflossen. Bij het afsluiten van een aflossingsvrije hypotheek is contractueel niets vastgelegd over het moment van aflossing. Uit onderzoek blijkt zelfs dat een derde van de Nederlanders een aflossingsvrije hypotheek definieert als een hypotheek waarbij nooit aflossing hoeft plaats te vinden. ‘Aflossingsvrij’ is daarom een misleidende term.

Klanten lopen het risico dat ze de lopende hypotheek niet meer kunnen betalen (het zogenaamde betaalbaarheidsrisico), en/of dat ze de aflopende hypotheek niet meer kunnen herfinancieren.
Het risico op het niet meer kunnen betalen van de hypotheeklasten wordt met name veroorzaakt door twee factoren: pensionering van de klant en het op termijn vervallen van de hypotheekrenteaftrek. Veel klanten hebben geen zicht op hun inkomen na pensionering en zijn zich ook niet bewust van het effect van een lager inkomen op de betaalbaarheid.

Daarnaast vervalt in 2031 voor een groot deel van de hypotheken de fiscale aftrek van hypotheekrente. Sinds 2001 is de hypotheekrente namelijk aftrekbaar gesteld voor een periode van maximaal 30 jaar. Voor alle hypotheken begint deze periode op het moment van afsluiten, of anders per 1 januari 2001. Op het moment dat dit een aflossingsvrije hypotheek betreft, kan deze beperking flinke gevolgen hebben.

Wanneer de hypotheek afloopt en de klant wil wel in het huis blijven wonen, zal er geherfinancierd moeten worden. Dan speelt de waarde van het huis, de verhouding van de lening die aflosvrij mag worden afgedekt en, ook dan, de betaalbaarheid van een (deels) aflossende hypotheek, een grote rol. Voor veel klanten zal herfinancieren erg lastig zijn, tenzij zij eerder zijn gaan aflossen.

Wat kunnen de gevolgen zijn voor klanten?

Voor klanten met een aflossingsvrije hypotheek kunnen de gevolgen zeer groot zijn. Wanneer er na einddatum van de hypotheek niet afgelost kan worden omdat hier geen rekening mee gehouden is in de vorm van spaargeld of een andere vorm van vermogen, zal er een andere oplossing gezocht worden. Dit kan leiden tot de verkoop van de woning, die in bepaalde gevallen niet genoeg oplevert om de openstaande hypotheek af te lossen. Naast het verlies van de woning, zit deze groep met een restschuld.

Wat zijn aflosvrije hypotheken volgens de AFM?

Het betreft niet alleen hypotheken die als “aflosvrij” zijn verkocht, maar alle hypotheken waar niet contractueel is vastgelegd dat de hoofdsom wordt afgelost. Bij de bepaling van de klanten die in deze scope vallen, mogen door de hypotheekaanbieders geen aannames worden gedaan. Levenhypotheken met winstdeling en beleggingshypotheken zijn hiermee bijvoorbeeld dus ook in scope.

Wat zijn de verplichtingen vanuit de AFM voor aanbieders van aflossingsvrije hypotheken?

Eind januari 2019 dient elke aangeschreven hypotheekverstrekker een plan van aanpak opgesteld te hebben. Hierin staat uitgewerkt hoe ze aan de gestelde inspanningsplicht zullen voldoen, hoe ze klanten willen activeren en welke handelingsperspectieven zij hen vervolgens aanbieden. Eind 2019 zal de AFM haar toezichtaanpak herijken aan de hand van inzichten in – en effecten van- de uitvoering van de verschillende plannen.

Welke acties moeten er ondernomen worden?

Hypotheekaanbieders zullen op een gestructureerde manier te werk moeten gaan om te kunnen voldoen aan de door de AFM gestelde verwachtingen. Klantsegmentatie is hierin de eerste stap. Klanten dienen op basis van het potentieel risico gesegmenteerd en benaderd te worden. Meer over het benaderen van deze risicogroep en de vervolgacties leest u in ons blog ‘Activeren van klanten met een aflossingsvrije hypotheek: het stappenplan’.

Geen brief ontvangen van de AFM?

De brief van de AFM is tot nu toe alleen gestuurd naar leden van de NVB. Het ligt voor de hand dat ook andere aanbieders dezelfde vraag gaan krijgen. Niet NVB-leden lijken meer tijd te hebben om hun aanpak vorm te geven en te leren van ervaringen van andere aanbieders.

Wat kan Charco & Dique betekenen voor hypotheekaanbieders?

Bij Charco & Dique beschikken we niet alleen over gedetailleerde kennis met betrekking tot de wensen van de AFM in deze kwestie, maar hebben we ook als geen ander de ervaring in huis om onze klanten te ondersteunen bij de toepassing ervan. Charco & Dique kan u begeleiden in het formuleren van een plan van aanpak die aansluit op de specifieke verwachtingen gesteld door de AFM. Daarnaast kunnen we u helpen in de inzet van de juiste middelen om uw klanten in beweging te krijgen en hierop te kunnen sturen. Meer weten? Vraag onze Quick Scan aan.

Quick Scan aanvragen

 

Meer weten?

Bij Charco & Dique beschikken we niet alleen over gedetailleerde kennis van de steeds veranderende financiële wet-en regelgeving, maar hebben we als geen ander de ervaring in huis om onze klanten te ondersteunen bij de toepassing ervan. Soms strategisch, soms pragmatisch maar altijd duurzaam en met vooruitziende blik. Wilt u meer weten over de mogelijkheden? Neem dan contact met ons op.

Contact