Wiki

Dossier AFM Aflossingsvrije hypotheekregeling

De Autoriteit Financiële Markten (AFM) heeft hypotheekverstrekkers geïnformeerd over haar verwachtingen omtrent het informeren en activeren van klanten met een (gedeeltelijk) aflossingsvrije hypotheek. Deze verwachtingen komen voort uit ervaringen en gesprekken met de sector sinds 2018, waaronder de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB).

Waarom verwacht de AFM een aanpak op aflossingsvrije hypotheken?

De financiele toezichthouder voorziet risico’s voor klanten met een aflossingsvrije hypotheek. De AFM heeft daarom hypotheekaanbieders opgedragen om bewustwording van de risico’s onder hun klanten te creëren, hen in beweging te krijgen en deze groep te begeleiden bij een van de keuzemogelijkheden die beschikbaar gesteld worden.

Welke risico’s identificeert de AFM voor aflossingsvrije hypotheek klanten?

Klanten met een aflossingsvrije hypotheek zouden zich te weinig bewust zijn van het risico dat zij hun hypotheek niet kunnen aflossen. Bij het afsluiten van een aflossingsvrije hypotheek is namelijk contractueel niets vastgelegd over het moment van aflossing. Uit onderzoek blijkt zelfs dat een derde van de Nederlanders een aflossingsvrije hypotheek definieert als een hypotheek waarbij nooit aflossing hoeft plaats te vinden. ‘Aflossingsvrij’ is daarom een misleidende term.

Klanten lopen het risico dat ze de lopende hypotheek niet meer kunnen betalen (het zogenaamde betaalbaarheidsrisico), en/of dat ze de aflopende hypotheek niet meer kunnen herfinancieren. Het risico op het niet meer kunnen betalen van de hypotheeklasten wordt met name veroorzaakt door twee factoren: pensionering van de klant en het op termijn vervallen van de hypotheekrenteaftrek. Veel klanten hebben geen zicht op hun inkomen na pensionering en zijn zich ook niet bewust van het effect van een lager inkomen op de betaalbaarheid.

Daarnaast vervalt in 2031 voor een groot deel van de hypotheken de fiscale aftrek van hypotheekrente. Sinds 2001 is de hypotheekrente namelijk aftrekbaar gesteld voor een periode van maximaal 30 jaar. Voor alle hypotheken begint deze periode op het moment van afsluiten, of anders per 1 januari 2001. Op het moment dat dit een aflossingsvrije hypotheek betreft, kan deze beperking flinke gevolgen hebben.

Wanneer de hypotheek afloopt en de klant in het huis wil blijven wonen, zal er herfinanciering moeten worden aangevraagd. Dan speelt de waarde van het huis, de verhouding van de lening die aflosvrij mag worden afgedekt en, ook dan, de betaalbaarheid van een (deels) aflossende hypotheek, een grote rol. Voor veel klanten zal herfinancieren erg lastig zijn, tenzij zij eerder zijn gaan aflossen.

Wat kunnen de gevolgen zijn voor klanten?

Voor klanten met een aflossingsvrije hypotheek kunnen de gevolgen zeer groot zijn. Wanneer er na de einddatum van de hypotheek niet afgelost kan worden omdat hier geen rekening mee gehouden is in de vorm van spaargeld of een andere vorm van vermogen, zal er een andere oplossing gezocht moeten worden. Dit kan leiden tot de verkoop van de woning, die in bepaalde gevallen niet genoeg oplevert om de openstaande hypotheek af te lossen. Naast het verlies van de woning, zit de klant dan met een restschuld. Het hebben van onvoldoende spaargeld of overwaarde op de woning vormt dan ook een serieus risico.

Dit risico wordt nog eens groter onder invloed van minder gunstige ontwikkelingen op de huizenmarkt, bijvoorbeeld als gevolg van de coronacrisis.

Wat zijn aflosvrije hypotheken volgens de AFM?

Het betreft niet alleen hypotheken die als “aflosvrij” zijn verkocht, maar alle hypotheken waar niet contractueel is vastgelegd dat de hoofdsom wordt afgelost. Bij de bepaling van de klanten die in deze scope vallen, mogen door de hypotheekaanbieders geen aannames worden gedaan. Levenhypotheken met winstdeling en beleggingshypotheken zijn hiermee bijvoorbeeld dus ook in scope.

Wat zijn de verplichtingen vanuit de AFM voor aanbieders van aflossingsvrije hypotheken?

Hypotheekaanbieders moeten ervoor zorgen dat klanten inzicht hebben in hun hypotheeksituatie en toekomstige betaalbaarheid, en op deze wijze een bewuste keuze kunnen maken over de aflossing van hun hypotheek. Zo nodig worden klanten aangezet tot het ondernemen van actie en wordt hen een maatwerkoplossing geboden.

Aanbieders zullen daarbij risico gebaseerd en structureel te werk moeten gaan. Dit vraagt dat hypotheekaanbieders voldoende inzicht hebben in de risico’s binnen hun portefeuille – zowel nu als in de toekomst. Ook wordt van aanbieders verwacht dat ze de informatie die nodig is om de daadwerkelijke risico’s te kunnen inschatten zorgvuldig verzamelen en vastleggen.

Dit vereist een gedegen plan van aanpak en een actieve klantbenadering die continu aangepast wordt op basis van nieuwe inzichten en informatie.

Welke acties moeten er ondernomen worden?

Hypotheekaanbieders zullen op een gestructureerde manier te werk moeten gaan om te kunnen voldoen aan de door de AFM gestelde verwachtingen. Klantsegmentatie is hierin de eerste stap. Klanten dienen op basis van het potentieel risico gesegmenteerd en benaderd te worden. Uiterlijk 1 juli 2020 moeten alle klanten met het hoogst toekomstige betaalbaarheidsrisico zijn benaderd en in staat zijn gesteld om een bewuste keuze te maken over hun aflossingsvrije hypotheek.

Daarnaast vraagt AFM om periodieke rapportages waarin de status van de beheersing en het volwassenheidsniveau moet worden toegelicht en onderbouwd. De AFM zal haar toezichtaanpak hierop baseren.

Welke punten vragen specifiek om aandacht?

Op basis van de verwachtingen van de AFM en onze ervaring, is het van belang in de aanpak rekening te houden met navolgende punten:

  • Zorg voor een gedegen informatievoorziening voor klanten met vragen over hun aflossingsvrije hypotheek. Pas uw primaire klantcontactprocessen hierop aan.
  • Borg de leercurve van uw aanpak. Zo kunt u leereffecten in een later stadium inzetten om bredere klantgroepen effectiever te bereiken.
  • Leg uw inspanningen aantoonbaar vast. Om te kunnen aantonen dat u uw klanten actief heeft benaderd en heeft aangezet om de risico’s van een aflossingsvrije hypotheek zoveel mogelijk te verkleinen, dient u uw inspanningen zorgvuldig bij te houden. Welke acties heeft u ondernomen om uw klanten te activeren? Leg alle contacten, en wat er besproken is met de klant, vast.
  • Geef de klant inzicht in daadwerkelijke risico’s en oplossingen van hun aflossingsvrije hypotheek. Als hypotheekverstrekker dient u uw klanten aantoonbaar inzicht te geven in klantspecifieke oplossingsmogelijkheden en perspectieven. Verrijk uw inzichten met de informatie die de klant verstrekt, bijvoorbeeld over zijn inkomen en toekomstig pensioen. Wat zijn de daadwerkelijke risico’s voor een bepaalde klant, gelet op zijn of haar specifieke situatie? Heeft een klant bijvoorbeeld spaargeld om de hypotheek mee af te lossen? Of kiest een klant ervoor om zijn pensionering uit te stellen en langer door te werken? Breng de feitelijke oplossingsmogelijkheden op laagdrempelige wijze (begrijpelijk en haalbaar) in kaart voor de klant, rekening houdend met de klantspecifieke omstandigheden.
  • Spoor uw klanten actief aan om risico’s te verkleinen. Stimuleer hen om actie te ondernemen om risico’s ten aanzien van de aflossingsvrije hypotheek te beperken. Identificeer kansrijke momenten, zoals renteherziening en rentebemiddeling, om klanten persoonlijk handelingsperspectief te bieden. Maak bijvoorbeeld inzichtelijk hoe een klant de ruimte die ontstaat bij lagere rentelasten, kan inzetten om de aflossingsvrije schuld te verlagen. Laat zien welk op die manier gebruikt rentevoordeel een kleiner aflossingsvrij deel oplevert.
  • Zorg voor continue, actieve monitoring.
  • De AFM verwacht dat hypotheekverstrekkers ervoor zorgen dat klanten onderdeel blijven van de aanpak, ook als de klant zelf geen aanvullende informatie verstrekt of (nog) geen actie onderneemt. Hiertoe dient u de monitoring van de aflossingsvrije hypotheken op een structurele wijze in te bedden in uw organisatie. Zorg dat er gedurende de looptijd van de hypotheek op regelmatige basis contact is met de klant.
  • Naast het activeren van klanten met een aflossingsvrije hypotheek verwacht de AFM dat hypotheekverstrekkers maatregelen nemen om de instroom van aflossingsvrije hypotheken te beperken. Als hypotheekverstrekker zult u uw beleid hierop moeten aan passen.

Wat kan Charco & Dique betekenen voor hypotheekaanbieders?

Bij Charco & Dique beschikken we niet alleen over gedetailleerde kennis met betrekking tot de wensen van de AFM in deze kwestie, maar hebben we ook als geen ander de ervaring in huis om onze klanten te ondersteunen bij de toepassing ervan. Charco & Dique kan u begeleiden in het formuleren van een plan van aanpak die aansluit op de specifieke verwachtingen gesteld door de AFM. Daarnaast kunnen we u helpen in de inzet van de juiste middelen om uw klanten in beweging te krijgen en hierop te kunnen sturen. Meer weten? Neem dan contact op met onze specialisten.

Meer weten? Lees ook het interview met consultant Eric de Vries over het klantactiveringsbeleid rondom aflossingsvrije hypotheken.

Contact