0:00
Artikel
AFM Hypotheken

Actie nodig bij maatwerk hypotheken

5 min leestijd

‘Criteria acceptatiebeleid hypotheken moeten scherper’, kopte de Autoriteit Financiële Markten (AFM) eind juli 2022. In een sectorbrief gericht aan aanbieders van hypotheken presenteerde de AFM de resultaten van een verkennend onderzoek uitgevoerd bij vijf hypotheekaanbieders.

De sectorbrief heeft tot veel ophef geleid in de media. Marktpartijen zijn bezorgd dat de brief zal leiden tot verdere inperkingen van de mogelijkheden tot maatwerk. Met koppen als ‘Huis kopen wordt moeilijker’ en ‘Hypotheek aan banden gelegd’ werd vooral negatief gereageerd op deze AFM-brief. In dit artikel gaan wij in op de vraag wat er van aanbieders van hypotheken wordt verwacht en of daarmee de mogelijkheden tot maatwerk ook daadwerkelijk worden ingeperkt.

 

Al langer zorgen over maatwerk

Dat de AFM meer aandacht besteedt aan de kwaliteit van het kredietacceptatiebeleid, in het bijzonder van maatwerkhypotheken, is niet verwonderlijk. De AFM waarschuwt al langere tijd voor de risico’s van (te) ruime hypotheekverstrekking. Bij maatwerk is sprake van het afwijken van de standaardnormen, hetgeen over het algemeen extra risico’s met zich meebrengt. De actuele maatschappelijke omstandigheden zijn extra aanleiding tot waakzaamheid.

De belangrijkste opmerkingen van de AFM hebben betrekking op de vastlegging en de diepgang van uitwerking van het acceptatiebeleid. De toezichthouder vraagt hypotheekaanbieders om nog eens kritisch naar hun acceptatiebeleid kijken.

Wat zijn de bevindingen van de AFM?

In haar sectorbrief benoemt de AFM zes bevindingen die tijdens de verkenning naar voren zijn gekomen:

  1. Acceptatiebeleid is te open geformuleerd
  2. Nadere richtlijnen bij afwijken van het beleid ontbreken
  3. NHG-voorwaarden worden als acceptatiestandaard gehanteerd
  4. Verklaring van de klant dat hypotheek betaalbaar is, vervangt onderbouwing
  5. Er wordt onvoldoende rekening gehouden met het pensioeninkomen
  6. Inzicht om risicovollere hypotheken te monitoren is te beperkt

 

Het is belangrijk om actie te ondernemen op de punten die de AFM benoemt. Per geformuleerde bevinding geven we hieronder een aantal suggesties.

  1. Acceptatiebeleid te open geformuleerd

Beoordeel of het acceptatiebeleid voldoende concreet is. Controleer het acceptatiebeleid op subjectieve woorden zoals “bestendig” of “structureel betaalbaar” en concretiseer deze zoveel mogelijk. Leg zoveel mogelijk concreet vast welke afwegingen gemaakt moeten worden om te komen tot een eindoordeel. Hiermee wordt voorkomen dat de toepassing het beleid wordt bepaald door een individuele acceptant, van geval tot geval.

  1. Nadere richtlijnen bij afwijken van het beleid ontbreken

Voor het formuleren van deze richtlijnen kunnen de volgende vragen van belang zijn. Welk type uitzonderingen zijn toegestaan en welke niet? Wat maakt de afwijking verantwoord? Op basis waarvan is de betaalbaarheid nu en in de toekomst geborgd? Waar toets je die betaalbaarheid aan? Het gaat dus niet zozeer om het beperken van het afwijken van beleid, maar om beter vooraf vast te leggen aan welke criteria de afwijking moet voldoen.

  1. NHG-voorwaarden worden als acceptatiestandaard gehanteerd

De AFM geeft aan dat de garantie de aanbieder niet ontslaat van de beoordeling of het krediet verantwoord is. Dat betekent dat aanbieders per pilot of beheersituatie een oordeel moeten vormen over het kader dat het waarborgfonds stelt en niet blind kan varen op de NHG-acceptatievoorwaarden. Het is daarbij denkbaar dat aanbieders aanpassingen doorvoeren in acceptatievoorwaarden die afwijken van de NHG-voorwaarden.

De wet schrijft voor dat de aanbieder overkreditering voorkomt.

  1. Verklaring van de klant dat hypotheek betaalbaar is, vervangt onderbouwing

De wet schrijft voor dat de aanbieder overkreditering voorkomt. Een verklaring van de klant kan ondersteunend zijn aan die beoordeling, maar kan nooit in de plaats hiervan komen. De verklaring kan wel helpen om bewustwording van klanten te vergroten.

  1. Er wordt onvoldoende rekening gehouden met het pensioeninkomen

Op dit moment wordt het pensioeninkomen van de consument meegenomen bij de kredietwaardigheidstoets als deze binnen 10 jaar met pensioen gaat. De AFM is van oordeel dat deze periode te kort is en onvoldoende invulling geeft aan de richtlijnen van de European Banking Authority (EBA). Hierin staat dat aanbieders er rekening mee houden dat de hypotheeklasten ook na pensionering betaalbaar blijven. De AFM in gesprek met de verschillende stakeholders om tot een uitvoerbare en adequate invulling van de norm te komen.

  1. Inzicht om risicovollere hypotheken te monitoren is te beperkt

Hier vraagt de AFM vooral inzicht en overzicht in de maatwerkhypotheken. Het identificeren, registreren en categoriseren van maatwerkhypotheken maakt het mogelijk om deze deelportefeuille te monitoren. De organisatie krijgt inzicht in de ontwikkeling van maatwerkhypotheken binnen de hypothekenportefeuille en kan op basis daarvan het acceptatiebeleid eventueel bijstellen.

Mogelijkheden tot maatwerk beperkt?

Als je de aanbevelingen van de AFM goed bekijkt, dan valt het met de beperking van mogelijkheden van maatwerk wel mee. Het gaat in de brief veel meer om het verder concretiseren van maatwerk in het acceptatiebeleid en mogelijkheid dat beleid te evalueren. Er is dus wel werk aan de winkel, maar met waarschijnlijk beperkte impact voor potentiële huizenkopers.

Vervolgonderzoek AFM

De brief van de AFM roept de sector op tot actie. Het is belangrijk deze oproep serieus te nemen en het kredietacceptatiebeleid te evalueren en te actualiseren. Het kredietacceptatiebeleid is een belangrijk instrument waarmee aanbieders verantwoord krediet verstrekken en overkreditering voorkomen. In de Agenda 2022 van de AFM is een vervolgonderzoek naar overkreditering bij hypotheekaanbieders opgenomen. Een gewaarschuwd mens telt dus voor twee.

Meer weten?

Heeft u hulp nodig met de evaluatie en het aanpassen van uw kredietacceptatiebeleid? Consultant Paul Schuiling kijkt graag met u mee. Als voormalig toezichthouder bij de AFM heeft hij veel ervaring met de wettelijke vereisten van verantwoorde kredietverlening bij hypotheken. Neem gerust contact met hem op.

Stel een vraag aan Paul